“Rental Income” może pomóc w zakupie domu marzeń

Nov 26, 2014 at 3:53 am

Kiedy popatrzymy z perspektywy czasu, to nieruchomości od lat idą w górę. Niestety nie można powiedzieć tego samego o zarobkach. Kiedy spojrzymy na ceny z perspektywy 10 lat czyli jako “banch mark” weźmiemy pamiętny September 11, 2001 to można powiedzieć, że ceny są wyższe przy najmniej o 50% od tego momentu. Na szczęście oprocentowanie jest za to znacznie niższe. Zawsze wspominamy “stare dobre” czasy z rozczuleniem, ale jak się znaleźć w obecnych realiach? Jak ludzie, których zarobki nie są zbyt wysokie mogą wystartować i kupić swój pierwszy dom? Nie jest to takie proste, ale nie jest to też beznadziejne. Naturalne jest, że “kupujący po raz pierwszy” , chcąc kupić coś własnego, często patrzą na cenę i wybierają zwykle to co jest najtańsze. Najczęściej jest to condo, w drugiej kolejności townhouse. Pytanie jest – czy to co jest najtańsze jako cena zakupu zawsze jest “najtańsze” w utrzymaniu?

Popatrzmy na numery. Jako przykład popatrzmy na Condo za $250,000. Załóżmy, że ktoś ma 20% down payment, czyli mortgage bez potrzeby CMHC insurance. Przy obecnych niskich oprocentowaniach mortgage od 200K wyniesie $882 miesięcznie. Jest to mało, ale po dodaniu maintenance w wysokości około $570 (wszystko bez TV cable) oraz podatku od nieruchomości na poziomie $200 miesięcznie to spłata całkowita wyniesie $1652 na miesiąc. Nie jest to już tak mało!

Pytanie jest – czy są lepsze opcje? Moim zdaniem są! I są to rozwiązania znane od lat, czyli sprawdzone. Osobiście sugerowałbym poszukać takiej nieruchomości, która miałaby tak zwany “rental potential” Myślę tu o na przykład o semi detached w Brampton. Wiem, że Polacy nie lubiątego miasta, ale ceny są tam dobre i w przedziale od $330-$400 tysięcy jest spory wybór. Sugerowałbym popatrzeć na typy domów określane jako bungalow lub backsplit z garażem i osobnym wejściem do basementu.

Przy tym samym założeniu czyli $50K na down payment – mortgage będzie wynosił $280K (przy cenie zakupu $330,000) plus $4.2 premia CMHC. Spłata rozłożona na 25 latach amortyzacji i obecnym zmiennym oprocęntowaniu wyniesie około $1253 miesięcznie. Dodajmy $300 za podatek od nieruchomości i $300 za światczenia jak woda, gaz czy prąd. Razem jest to $1852 miesięcznie. Dużo? Potencjalnie tak, ale jeśli wynajmiemy basement za $700-$800 to okazuje się że nasza spłat wyniesie około $1100-$1200 na miesiąc czyli tyle co obecnie kosztuje wynajęcie 2 sypialniowego mieszkania w dość słabym bloku!

Trzeba też pamiętać, że ze spłaty $1253 – spora część pozostaje nam w kieszeni! Czy warto to robić? Tak! wydatki i dochody związane z wynajmowaniem są TAX  DEDUCTABLE!

Jeśli ktoś zdecydowanie nie lubi wynajmowania “obcym” może warto pomysleć o takim domu w, którym mogą zamieszkać rodzice i dorosłe dzieci jako dwie rodziny. To też jest znakomita szansa na oszczędzanie.

Warto wspomnieć jakie typy domów nadają się do “wynajmowania” najlepiej. Są to zwykle domy parterowe (bungalow), albo 4 lub 5 poziomowe back splits. To jest taki dom w którym tył jest wyżej niż przód. Niektóre side-splits też się do tego znakomicie nadają.

To na co należy zwracać uwagę kupując takie domy to osobne wejście, które zapewni prywatność, duże okna w piwnicy oraz przyzwoitą wielkość piwnicy.

Żyjemy w jednym z najlepszych krajów na świecie, ale niestety emerytury są tu niskie i wiem, że trudno jest z emerytury utrzymać nieruchomość, jeśli nie mamy znacznych dochodów. Jak utrzymać dom z emerytury? Pozytywne jest to, że wielu z emerytów, kupowało nieruchomości lata temu i obecnie te domy są warte bardzo dużo. Wystarczy popatrzyć na rejon Roncesvalles, gdzie ceny domów sięgają obecnie poziomu 800-900K! Niestety, są to często domy, które wymagają sporych wydatków na utrzymanie i czasami wymagają kosztownych napraw. Rozumiem, że w pewnym wieku przeprowadzki są bardzo kłopotliwe, ale mimo wszystko warto się zastanowić nad opcjami.

Pierwsza opcja to CHIP – Canada Home Imvestment Plan – o którym rozmawialiśmy niedawno i który uznaliśmy jako “scam”, który wyciąga pieniądze od emerytów.

Druga opcja to -”secured line of credit”, która na dłuższą metę może, też prowadzić do utraty kontroli nad nieruchomością.

Trzecia to tak zwane “down sizing” – czyli sprzedaż domu i kupno tańszej nieruchomości (niższe koszty utrzymania i niższe podatki). Różnicę można zainwestować a otrzymany z inwestycji dochód pomoże nam w rodzinnym budżecie. Bez trudu można znaleść inwestycję dającą 5% zwrotu w skali rocznej . Czyli zainwestowane $100,000 daje nam $5,000 -odpowiednio $300,000 – $15,000 – czyli jak dobra Kanadyjska emerytura!

Czwarta opcja to połączenie down sizing z rental property.

Jeśli zrobimy dokładnie to co sugeruję “kupującym po raz pierwszy”, czyli kupimy nieruchomość z potencjałem do wynajęcia i jednocześnie sprzedamy naszą spłaconą już nieruchomość, to po pierwsze, najprawdopodobniej kupimy mniejszy dom za gotówkę. Czyli wynajmowany basement za $800 miesięcznie zapłaci za nasze podatki oraz utilies. Najprawdopodobniej zostanie na z tej sumy około $300/M dodatkowo. Jeśli mamy nadwyżkę ze sprzedaży, możemy to zainwestowac i z tych pieniędzy mieć dodatkowy dochód.

To o czym rozmawiamy wymaga indywidualnych rozmów, dlatego wszystkich zainteresowanych zapraszam na bezpłatne i bez zobowiazań konsultacje. Kto pyta nie błądzi!!!!

———————————————————————–

Zapraszam do odwiedzania mojej nowej strony internetowej czaplinski.ca

Strona jest jeszcze w budowie ale już jest tam wiele cennych informacjo łącznie z listą POWER OF SALES.