SZYBKA RENOWACJA – czyli “flip”

Oct 31, 2014 at 5:40 pm

Określenie “flip” w real estate odnosi się zazwyczaj do szybkiej renowacji (make over), która zamienia zniszczony dom czy condo w superczysty i gotowy do wprowadzenia obiekt marzeń. Ta szybka renowacja zwykle może być wykonana bez potrzeby oczekiwania na pozwolenia na budowę, gdyż głównie dotyczy elementów kosmetycznych domów.

Jednym z mitów, które chciałbym na wstępie rozwiać, jest to, że wcale nie jest to takie proste i takie tanie, jak pokazywane jest to w licznych programach w telewizji. Moim zdaniem, jest też coraz trudniej zrobić pieniądze na prostym “make over”, czyli wymianie kuchni, łazienek czy okien. Powód jest prosty. Ceny domów, które wymagają renowacji, wcale nie są znacznie niższe obecnie od cen domów w stanie do wprowadzenia. Praktycznie superokazje są trudne do znalezienia i jak już są, to zwykle jest kilku chętnych na ich zakup i nawet niska cena zostanie podbita.

Moim zdaniem, zdecydowanie łatwiej jest obecnie zrobić pieniądze, idąc jeden krok dalej. Kupując domy i je rozbudowując. Dodając drugie piętro do domu parterowego czy dobudowując nową część do istniejącej struktury. To jest znacznie bardziej skomplikowane niż typowy flip i wymaga zwykle projektów i pozwoleń na budowę, ale równocześnie jest znacznie pewniejsze niż typowy mały “flip”.

[[[ PRZYKŁAD RENOWACJI ]]]

Po tym wstępie kilka spraw, na które należy zwracać uwagę w przypadku “flipów” czy rozbudów.

•Lokalizacja. Najważniejszy element. Tu nie wolno popełnić błędu. To zawsze jest i będzie najważniejszy element we wszystkich zakupach nieruchomości. Powinniśmy wybierać możliwie najlepszą dzielnicę, w której ludzie chcą mieszkać. Nie warto tu oszczędzać. Proszę pamiętać, że dziś pożyczanie pieniędzy jest relatywnie tanie i lepiej wziąć ekstra 100.000 dol. pożyczki na rok, co wyniesie w oprocentowaniu tylko około 3000 dol., niż ryzykować słabą lokalizację.

•Typ domu, który kupujemy na “flip”. Zdecydowanie domy wolno stojące są lepszą inwestycją niż semi, townhouse’y czy condo. Powinniśmy skoncentrować się na remontach domów wolno stojących, bo możemy mieć na nich najlepszy zwrot nakładów. Remonty na przykład condominium – mają zwykle najmniejszą szansę powodzenia. Wybierając domy wolno stojące na “flip”, należy też zwracać uwagę na wiele rzeczy. Jeśli planujemy dodanie drugiego piętra, to oczywiście domy parterowe są najlepszą alternatywą. Jeśli nie planujemy dobudowy – to należy wybierać dom, który jest wystarczająco obszerny, by można było w nim coś zrobić. Małe i ciasne domy – zwykle są trudne do odsprzedaży z dużym zyskiem.

• Cena zakupu versus cena sprzedaży – należy dokładnie wiedzieć, jaki maksymalnie zakres finansowy zrobionego domu będzie można uzyskać, dlatego szukamy domów, których nikt “nie chce”, bo są “kosmetycznie zaniedbane” – i przeciętna osoba ich nie kupi. Często są to domy sprzedawane przez ludzi starszych czy przez rodzinę zmarłej osoby.

• Domy nienaznaczone kłopotliwą historią – domów, w których na przykład uprawiano marihuanę – pomimo że można je dostać taniej – raczej bym nie polecał. To samo dotyczy domów po pożarze czy domów, gdzie popełniono brutalne morderstwo.

• Budżet – wynika z prostej kalkulacji. Przewidywana cena sprzedaży minus zakładany profit, minus koszty sprzedaży, koszt projektu, koszt utrzymania domu w czasie renowacji. Mylnie przygotowany budżet – powoduje fiasko całej operacji. Cena przewidywanej sprzedaży powinna być realistyczna.

• Zakres prac – oczywiście wynika z budżetu – ale takie elementy domu, jak kuchnie i łazienki, zwykle się w tym muszą znaleźć. Dobra łazienka czy ciekawa kuchnia nie muszą kosztować fortuny. Proszę pamiętać, że pierwsze wrażenie się liczy najbardziej i często ludzie podejmują decyzję o zakupie domu w ciągu pierwszych 10 minut.

• Czas – zła organizacja, która powoduje, że czekamy na materiały czy podwykonawców, kosztuje i często prowadzi do przekroczenia budżetu.

• Dobór materiałów – poświęcenie czasu na szukanie dobrych materiałów po jeszcze lepszych cenach, to jeden z najlepszych sposobów zarabiania. Można kupić ładne płytki ceramiczne za 5 dol. za stopę, ale jeśli kupimy podobne za 1 dol., to już mamy profit! Każdy zaoszczędzony dolar pozostaje natychmiast w naszej kieszeni.

• Koncepcja całej renowacji PROJEKT – niestety tu powstają największe problemy. Wiele osób, które zaczyna “flipy”, oszczędza na pomocy profesjonalistów od projektowania i myśli, że dom wystarczy pomalować i powiesić nowe szafki w kuchni, by zarobić pieniądze. Niestety, często jest to zrobione niezbyt gustownie i typowo. Klienci szukają czegoś bardzo unikatowego i dobrze zaplanowanego. I tu pomoc specjalistów jest bardzo przydatna.

• Priorytety prac do wykonania – często obcinając koszty – wymieniamy pewne elementy, oszczędzając błędnie na innych. Na przykład ostatnio widziałem renowację kuchni, w której owszem, zmieniono szafki i blaty, ale pozostawiono stare ohydne płytki podłogowe. Wyglądało to bardzo źle!

Od lat zajmuję się tego typu projektami i mam wielu klientów, którzy skorzystali z mojego doświadczenia zarówno jako agenta, ale również architekta i budowniczego domów. Zainteresowanych współpracą zapraszam! Naprawdę nie warto uczyć się na własnych błędach.

www.domator.com